Divorciei, mas não dividimos os bens: de quem é o imóvel agora?

Por Jonas Oliveira, OAB/PB 36.108 · 11 de novembro de 2026

O casamento acabou, o divórcio saiu, mas a casa, o apartamento ou o terreno continuam no nome dos dois. Ninguém quis brigar naquele momento, a divisão ficou "para depois" e os anos foram passando. É uma situação muito comum, e ela gera uma dúvida prática: afinal, de quem é o imóvel agora?

A resposta direta é esta: o divórcio pode ser concedido sem que os bens sejam divididos, e enquanto a partilha não é feita o imóvel continua pertencendo aos dois ex-cônjuges, como coproprietários. Deixar para depois é permitido, mas tem consequências que pouca gente conhece.

Dá para se divorciar sem dividir os bens?

Sim. O Código Civil diz expressamente, no art. 1.581, que o divórcio pode ser concedido sem prévia partilha de bens. O Código de Processo Civil segue a mesma linha: se o casal não chegar a um acordo sobre os bens, a partilha é feita depois de homologado o divórcio (art. 731, parágrafo único).

O tema voltou ao noticiário nesta semana. Segundo reportagem do ConJur de 10 de novembro de 2026, um juiz de Mato Grosso decretou o divórcio de um casal logo no início do processo, em decisão liminar, com o fundamento de que o divórcio é um direito potestativo, ou seja, pode ser exigido por um dos cônjuges sem que o outro possa impedir. Segundo a reportagem, a discussão sobre o patrimônio não precisou ser resolvida antes.

Enquanto não há partilha, o imóvel é dos dois

Depois do divórcio, os bens comuns que não foram partilhados passam a seguir as regras do condomínio, aquele em que duas ou mais pessoas são donas de um mesmo bem. Esse é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, reafirmado pela Terceira Turma no REsp 1.840.561, julgado em 2022.

Na prática, isso significa que:

• cada ex-cônjuge é dono de uma fração do imóvel (no regime da comunhão parcial, em regra, metade dos bens comprados durante o casamento);
• nenhum dos dois pode vender o imóvel inteiro sozinho;
• qualquer um pode, a qualquer tempo, pedir o fim desse condomínio (Código Civil, art. 1.320);
• se o imóvel não puder ser dividido e nenhum dos dois quiser ficar com ele pagando a parte do outro, ele pode ser vendido e o valor repartido, com preferência para o coproprietário em igualdade de condições (art. 1.322).

Quem ficou morando no imóvel precisa pagar aluguel ao outro?

Depende. O STJ entende que, quando apenas um dos ex-cônjuges usa o imóvel comum e impede o outro de usufruir dele, é possível cobrar uma indenização equivalente à parte do outro sobre um aluguel presumido, mesmo que a partilha ainda esteja pendente. Esse entendimento foi firmado pela Segunda Seção no REsp 1.250.362, em 2017.

Há, porém, uma ressalva importante. Em notícia publicada em 4 de novembro de 2026, o STJ informou que a Terceira Turma afastou a cobrança de aluguel em um caso em que a ex-esposa morava com os filhos do casal em um imóvel que pertencia apenas ao ex-marido. Para a relatora, ministra Nancy Andrighi, quando os filhos comuns moram no imóvel não há uso exclusivo, porque a moradia atende ao dever de sustento dos dois pais. A decisão também lembrou que esse uso pode ser considerado como parte dos alimentos devidos aos filhos, a ser apurado em ação própria.

Ou seja: cada situação é analisada conforme quem usa o imóvel, com quem, e se o outro foi impedido de usá-lo.

Os riscos de deixar a partilha para depois

1. Um novo casamento fica com regime obrigatório. A lei diz que o divorciado não deve se casar enquanto não for homologada ou decidida a partilha dos bens do casal anterior (Código Civil, art. 1.523, III). Se casar mesmo assim, o novo casamento fica, em regra, no regime da separação obrigatória de bens (art. 1.641, I). A própria lei permite pedir ao juiz que afaste essa restrição, desde que se prove que não há prejuízo ao ex-cônjuge (art. 1.523, parágrafo único).

2. O ex-cônjuge pode, em certos casos, adquirir o imóvel por usucapião. No REsp 1.840.561, o STJ reconheceu a usucapião em favor de uma ex-esposa que, depois do divórcio, ficou mais de 23 anos na posse exclusiva dos imóveis, como se fosse a única dona, sem oposição do ex-marido. Além disso, o Código Civil prevê a chamada usucapião familiar (art. 1.240-A), com prazo de dois anos, para o imóvel urbano de até 250 m² dividido com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, desde que cumpridos todos os requisitos da lei.

3. O imóvel fica "travado". Para vender, financiar, dar em garantia ou mesmo regularizar o imóvel, a assinatura dos dois continua sendo necessária. Quanto mais tempo passa, maior a chance de surgirem complicações: mudança de endereço, perda de contato, novas famílias e, em caso de falecimento de um deles, a necessidade de resolver a questão também no inventário.

Como fazer a partilha depois do divórcio

A partilha pode ser feita na Justiça, quando não há acordo, seguindo as regras do Código de Processo Civil (arts. 647 a 658, por remissão do art. 731). Havendo consenso entre os ex-cônjuges, ela também pode ser formalizada em cartório, por escritura pública. O Código Nacional de Normas do CNJ (Provimento 149/2023, art. 441) manda aplicar a esses atos a Resolução 35/2007, que exige a presença de advogado ou defensor público na escritura (art. 8º). Ou seja, mesmo em cartório, a partilha exige advogado.

Alguns pontos merecem atenção:

• Divisão desigual pode gerar imposto. Se um dos dois ficar com mais do que a sua parte, a diferença pode ser tributada (ITBI, se houver pagamento, ou ITCMD, se for gratuita). A Resolução 35/2007 do CNJ exige a comprovação do recolhimento do tributo sobre a fração transferida (art. 38).
• A partilha precisa chegar à matrícula. A sentença ou a escritura deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Sem isso, o imóvel continua aparecendo no nome dos dois.
• Documentos em dia. Certidão de casamento com o divórcio averbado e certidão atualizada da matrícula facilitam o caminho.

Conclusão: divorciar sem partilhar é possível, mas não resolve tudo

O divórcio sem partilha é um caminho legítimo e, às vezes, o mais rápido para encerrar o casamento. Mas o imóvel continua sendo dos dois, com todas as consequências de um condomínio: cobrança de uso, restrições para um novo casamento, possibilidade de usucapião e dificuldade para vender ou regularizar.

Se você está nessa situação, o mais prudente é reunir os documentos do imóvel, verificar como ele está registrado na matrícula e buscar orientação jurídica para avaliar a melhor forma de concluir a partilha, de preferência por acordo.